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    역세권 활성화+도시정비형 재개발, 투자 유의점은?

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    작성자 dodo
    댓글 댓글 0건   조회Hit 21회   작성일Date 24-11-16 14:54

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    서울시는 2019년 처음으로 역세권 활성화 사업을 도입했다. 최근 주택공급을 늘리기 위해 역세권 활성화 사업 운영기준을 개정하면서 역세권 활성화 사업에 대한 기대감이 높아지고 있다.

    역세권 활성화 사업은 말 그대로 역세권에서 개발사업을 하는 경우 종상향 등 일정한 인센티브를 부여해 사업수익성을 개선하는 제도다. 이때 개발사업은 주택법이나 건축법에 따른 건축사업과 정비사업 중에서는 도시정비형 재개발사업만이 역세권 활성화 사업의 대상이 된다.
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    처음 역세권 활성화 사업을 도입한 당시 서울시는 역세권 범위를 승강장을 경계로 250m까지로 규정했지만, 최근 운영기준 개정을 통해 그 범위를 넓혔다. 이제 승강장을 경계로 350m까지 역세권 활성화 사업의 대상지가 될 수 있고, 간선도로변 등 대중교통 이용이 편리한 지역 중에서 서울시장이 별도로 정한 가로구역도 역세권 활성화 사업의 대상지로 편입될 수 있다.

    그렇다면 역세권 활성화 사업은 어디서 진행할 수 있을까? 역세권 활성화 사업은 기본적으로 대규모 사업에는 적용하기 어렵다. 사업대상지의 면적이 1500㎡에서 1만㎡ 이하인 경우에만 플랫폼시온시티47 가능하고, 다만 이 면적은 자문단이 인정하면 달리 정할 수 있다. 이때에도 도시정비형 재개발은 무분별한 정비사업 진행을 막기 위해 3만㎡ 이하만 역세권 활성화 사업을 진행할 수 있다.

    이때 역세권 활성화 사업의 가장 큰 혜택을 입을 수 있는 개발사업은 도시정비형 재개발사업으로 볼 수 있다. 도시정비형 재개발사업은 기존에 재개발·재건축사업과 별개로 규정돼 있었지만, 최근 도시정비법이 개정되면서 재개발사업의 하나로 포함됐다. 도시정비형 재개발사업은 주거지역이 아닌 상업지역, 공업지역 등에서 진행할 수 있는데, 현재 이와 같은 용도지역이 아니더라도 이후 용도지역 상향이 예정된 곳이라면 마찬가지로 도시정비형 재개발사업을 진행할 수 있다.
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    이때 도시정비형 재개발사업이 진행되려면 △30년 이상 경과된 건축물의 비율이 30% 이상일 것 △150㎡ 미만 필지 비율이 40% 이상일 것 △2층 이하 건축물의 비율이 50% 이상일 것의 세 가지 요건 중에 두 가지 이상을 충족해야 하고, 동시에 10년 이내 신축 건축물 비율이 15% 미만이어야 한다.

    일반적인 재개발·재건축 사업지에 비해 비교적 소규모이지만 역에서 가까운 위치라면 도시정비형 재개발사업과 역세권 활성화 사업이 결합된 형태의 개발사업이 진행될 가능성이 높다. 다만, 이 경우에도 토지등소유자의 동의 50% 이상이 존재해야 도시정비형 재개발사업을 시작할 수 있기 때문에 사업대상지 토지등소유자의 숫자가 적을수록, 토지등소유자의 개발에 대한 열망이 높을수록 유리하다. 여기에 권리산정기준일 이후에 쪼개진 토지등의 경우에는 매수하더라도 단독 조합원 분양자격을 인정받을 수 없기 때문에 도시정비형 재개발사업의 가능성만 보고 무분별한 투자를 시작하는 것은 피해야 한다.

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